Jakarta — Pasar properti residensial Indonesia menghadapi tekanan serius di awal 2026. Data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mencatat penjualan properti di pasar primer anjlok 25,67% secara tahunan pada triwulan I-2026. Angka ini berbalik drastis dari pertumbuhan 7,83% di triwulan IV-2025.
Segmen Menengah Paling Terdampak
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Provinsi Banten Vemby membenarkan bahwa tekanan paling besar terjadi di segmen rumah menengah. Kawasan Serpong, BSD, dan Tangerang Selatan menjadi wilayah yang paling merasakan dampaknya.
“Yang paling kena parah itu segmen tengah. Jadi kalau di Banten atau Serpong, BSD itu range Rp 1,5 miliar sampai Rp 3-4 miliar cukup banyak kena dampaknya,” ujar Vemby kepada CNBC Indonesia.
Banyak Faktor yang Membuat Konsumen Menunda
Vemby menjelaskan bahwa kondisi ekonomi domestik hingga gejolak global membuat calon pembeli memilih menunda transaksi. PHK massal, harga minyak yang melonjak, serta inflasi yang meningkat menjadi alasan utama masyarakat lebih berhati-hati mengeluarkan dana besar untuk properti.
“Jualannya menurun di tahun ini karena banyak kendala-kendala. Ekonomi juga lagi nggak bagus, banyak PHK atau pengurangan pekerja. Dari luar juga ada efek perang, harga minyak naik, inflasi naik, jadi orang lebih jaga-jaga dan menunda pembelian,” kata Vemby.
Di sisi lain, program subsidi pemerintah seperti yang ditawarkan BTN untuk 5,23 juta ASN dengan KPR tenor 30 tahun diharapkan bisa membantu menopang permintaan di segmen lebih rendah.
Banyak Calon Pembeli Turun Kelas
Fenomena menarik muncul dari pergeseran preferensi konsumen. Banyak calon pembeli yang sebelumnya membidik rumah senilai Rp 2-3 miliar akhirnya menurunkan target harganya menjadi Rp 1 sampai Rp 1,5 miliar. Permintaan berpindah ke segmen yang lebih terjangkau.
“Kalau lihat sekarang, yang tadinya cari rumah Rp 2-3 miliar jadi turun ke Rp 1 sampai Rp 1,5 miliar. Jadi demand-nya pindah ke situ,” lanjut Vemby.
Penurunan omzet agen properti secara rata-rata mencapai lebih dari 30% dibandingkan tahun lalu. Meskipun demikian, penurunan tidak merata karena beberapa kantor agen besar masih mencatat angka penjualan yang cukup tinggi.
Sementara itu, BTN Lelang Akbar 2026 menawarkan 10.000 rumah second dengan diskon hingga 40% menjadi salah satu strategi untuk menggerakkan pasar di tengah kondisi lesu ini.
End User Mendominasi, Keputusan Lebih Lambat
Di tengah perlambatan pasar, konsumen yang aktif didominasi oleh pembeli akhir atau end user, bukan investor. Karakteristik pembeli ini membuat proses transaksi menjadi lebih panjang karena mereka cenderung membandingkan banyak pilihan sebelum memutuskan membeli.
“Sekarang lebih banyak end user. Mereka lebih picky, lebih detail lihat lingkungan, harga, compare banyak properti lain. Jadi decision making-nya lebih panjang,” kata Vemby.
Pemandangan rumah berstatus “Jual Cepat” pun semakin marak di Tangerang Selatan. Banyak pemilik rumah menjual propertinya dengan embel-embel tersebut agar segera laku terjual di tengah lesunya pasar menengah.
Dengan adanya regulasi baru yang mewajibkan broker properti bersertifikat mulai Oktober 2026, diharapkan transparansi dan profesionalisme di sektor properti bisa meningkat, memberikan kepercayaan lebih kepada pembeli di tengah kondisi pasar yang challenging.
