Jakarta — Pelemahan rupiah yang terus memecah rekor berdampak langsung pada industri properti nasional. Biaya pembangunan rumah yang sudah melonjak akibat kebijakan tambang Jawa Barat kini semakin berat setelah kombinasi kenaikan harga BBM dan pelemahan nilai tukar. Situasi ini menciptakan dilema bagi pengembang yang terjepit antara biaya naik dan daya beli yang belum pulih.
Sekjen Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Deddy Indrasetiawan mengungkapkan data konkret yang mengejutkan. Kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait tambang sudah menambah biaya Rp4 juta per unit rumah. Kini, dampak perang global dan kenaikan BBM membuat harga material bangunan rata-rata meroket 15 persen. Situasi ini memperburuk tren yang sudah terlihat sebelumnya, di mana biaya konstruksi rumah subsidi sudah melonjak signifikan.
Supplier Minta Pembayaran di Muka
Tekanan biaya tidak berhenti pada kenaikan harga semata. Pola transaksi dengan pemasok bahan bangunan juga berubah drastis. Sejumlah supplier kini mewajibkan pembayaran di muka sebelum barang dikirim, terutama untuk material yang permintaannya tinggi. Kondisi ini memperparah arus kas pengembang yang sudah tertekan.
“Kenaikan material. Sudah gitu ada beberapa material harus bayar di depan baru kemudian dikirim. Kalau material alam pasti di depan dulu sekarang. Karena rebutan,” ujar Deddy. Beberapa bahan bangunan yang mengalami tekanan harga paling keras antara lain mebel dan keramik, yang sebagian masih bergantung pada impor.
Penjualan Stagnan, Daya Beli Belum Pulih
Ironisnya, kenaikan biaya pembangunan tidak diikuti oleh kenaikan penjualan. Pasar properti residensial masih menunjukkan kemandegan dibanding tahun lalu karena daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih. Deddy memastikan bahwa penjualan rumah hampir sama seperti tahun sebelumnya tanpa peningkatan signifikan.
“Penjualan hampir sama seperti tahun lalu, belum ada peningkatan signifikan,” kata Deddy. Ia menilai dampak pelemahan rupiah sulit dipisahkan dari efek kenaikan BBM karena keduanya terjadi dalam waktu bersamaan. Kedua faktor itu sama-sama mendorong lonjakan biaya pembangunan yang membuat margin proyek pengembang semakin tertekan.
Rupiah Tembus Rp17.500, Rekor Baru Pelemahan
Data Refinitiv mencatat rupiah ditutup melemah 0,49% ke posisi Rp17.490 per dolar AS pada perdagangan Selasa (12/5/2026). Level ini sekaligus menjadi penutupan terlemah rupiah sepanjang sejarah terbaru. Sepanjang sesi perdagangan, mata uang Garuda sempat menembus level psikologis Rp17.500 dan menyentuh posisi terlemah intraday di Rp17.525 per dolar AS.
Sejumlah bank nasional bahkan mulai menjual dolar AS di kisaran Rp17.500 hingga mendekati Rp17.700. Dengan situasi ini, pengembang rumah subsidi tipe 35/60 yang selama ini menjadi segmen utama pasar pengembang daerah semakin terhimpit. Biaya konstruksi yang terus naik tanpa penjualan yang meningkat menciptakan tekanan ganda. Kelas menengah pun makin terhimpit dengan harga rumah yang terus merangkak naik.
