Jakarta — Pasar properti Tiongkok belum menunjukkan tanda pemulihan meski krisis sudah berlangsung lebih dari empat tahun. Sejumlah konsultan memperkirakan harga rumah di Negeri Panda masih bisa anjlok hingga 40% dari posisi sekarang sebelum benar-benar menyentuh titik terendah.
Krisis Empat Tahun yang Belum Usai
Sejak runtuhnya Evergrande Group pada 2021, gelombang kebangkrutan pengembang properti Tiongkok tak pernah benar-benar berhenti. Kini, Vanke — raksasa properti yang selama ini mendapat dukungan negara — berada di ambang kebangkrutan. Penjualan rumah baru berdasarkan luas lantai sudah merosot hampir 50% dibandingkan puncaknya.
Aktivitas pembangunan hunian anjlok hampir 75%, sementara investasi properti turun lebih dari sepertiga. Ekonom dari Macquarie, Larry Hu, menghitung bahwa 85% dari keuntungan yang terlihat dalam satu dekade hingga 2021 telah musnah. Sebagai perbandingan, krisis perumahan di Amerika pada 2007 hanya menghapus 47% dari kenaikan harga rumah antara 1996 dan 2006.
Situasi berbeda terjadi di Tanah Air. Kinerja emiten properti Indonesia pada 2025 terbelah antara yang melesat dan yang masih merugi, menunjukkan pasar domestik memiliki dinamika tersendiri.
Pemerintah Tutup Mata, Data Dikunci
Kondisi makin memburuk karena keterbatasan data. Pemerintah Tiongkok hanya merilis indeks harga di 70 kota besar dengan metodologi rata-rata tertimbang. Ribuan kota kecil yang mengalami penurunan lebih tajam justru tidak masuk dalam perhitungan resmi.
Bahkan di kota besar seperti Shanghai, data resmi menunjukkan penurunan tipis sejak 2023. Laporan lapangan justru mengindikasikan harga rumah bekas jatuh jauh lebih dalam. Otoritas perumahan Beijing sejak pertengahan Desember 2025 menutup dan menangguhkan ribuan akun media sosial yang dinilai menyebarkan sentimen negatif tentang properti.
Dua penyedia data properti swasta terbesar di China dilaporkan menghentikan publikasi angka penjualan rumah bulanan atas perintah pemerintah. Agen-agen properti juga ditekan agar tidak membocorkan data penjualan yang buruk.
30 Juta Unit Rumah Tak Laku
Laporan terbaru Enhance International memperkirakan harga rumah bekas di empat kota besar masih bisa turun lagi hingga 40% dari level saat ini. Meskipun sudah berada di titik terendah dalam satu dekade, konsultan ini menilai krisis properti China akan berlarut-larut hingga 2030.
Beberapa faktor membuat pemulihan sulit terjadi. Pemerintah daerah kerap membatasi diskon rumah baru demi mencegah kejatuhan harga yang tajam. Namun kebijakan ini justru mendistorsi sinyal pasar dan memperlambat penjualan sekitar 30 juta unit rumah yang belum terjual di seluruh China.
Tanpa pajak properti residensial yang diterapkan secara luas, pemilik 49 juta unit properti investasi yang menganggur tidak memiliki dorongan kuat untuk menjual. Mereka lebih memilih menahan aset meski nilainya terus turun.
Di Indonesia, insentif PPN DTP 100% diperpanjang hingga 2027 menjadi salah satu stimulus untuk menjaga geliat pasar properti domestik tetap bergerak.
Dampak ke Sektor Perbankan dan Asuransi
Sektor perbankan China menyimpan porsi besar agunan dalam bentuk real estate. Ketika harga properti merosot, nilai aset perbankan ikut tertekan. Perusahaan asuransi dan manajer aset milik negara pun memiliki eksposur besar di sektor ini.
Pasokan properti baru juga menyusut tajam. Pada 2022, penjualan rumah baru masih menyumbang lebih dari separuh total transaksi. Namun pada 2024 angkanya turun menjadi hanya 26%, dan diperkirakan terus menurun di kota-kota besar sepanjang 2025.
Pelajaran untuk Pasar Properti Indonesia
Krisis properti Tiongkok menjadi pengingat bagi pelaku pasar di Tanah Air. Ketergantungan berlebihan pada sektor properti tanpa fondasi data yang transparan bisa berujung pada gelembung yang sulit dipadamkan.
Bagi calon pembeli rumah di Indonesia, situasi ini menegaskan pentingnya membeli properti berdasarkan kebutuhan nyata, bukan sekadar spekulasi harga. Beli rumah jadi atau bangun sendiri menjadi pertimbangan krusial yang harus ditimbang matang agar investasi tidak berujung penyesalan.
