Jakarta — Pelemahan rupiah terhadap dolar AS yang terus berlanjut mulai memukul keras industri properti nasional. Harga material bangunan rata-rata merangsek naik 15 persen, memaksa pengembang menelan biaya tambahan yang terus membengkak. Kondisi ini diperparah oleh kebijakan kenaikan harga BBM yang berbarengan dengan terpuruknya nilai tukar rupiah.
Deddy Indrasetiawan, Sekjen Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), mengungkapkan tekanan biaya yang dirasakan pengembang sudah mencapai titik kritis. Kenaikan harga material tidak terjadi sendirian, melainkan berdampingan dengan lonjakan biaya akibat kenaikan BBM dan ketidakpastian geopolitik global.
Material Bangunan Merangsek Naik, Pengembang Terhimpit
“Pada saat kebijakan Gubernur Jawa Barat terkait tambang disetop, kami kena kenaikan Rp4 juta per rumah. Sekarang dampak dari perang dan BBM, kenaikan material bangunan rata-rata 15 persen,” ungkap Deddy kepada CNBC Indonesia, Selasa (12/5/2026).
Tekanan biaya ini paling terasa pada segmen rumah subsidi tipe 35/60 yang selama ini menjadi pasar utama pengembang daerah. Margin proyek semakin tertekan karena harga jual rumah subsidi masih terikat aturan pemerintah, sementara biaya konstruksi terus melambung.
Beberapa bahan bangunan yang mengalami kenaikan signifikan antara lain mebel dan keramik. Pelemahan rupiah juga membuat material yang memiliki keterkaitan langsung dengan impor menjadi semakin mahal. Potret ini menunjukkan bahwa fluktuasi nilai tukar tidak hanya berdampak pada sektor manufaktur, tetapi juga menjalar ke industri properti secara masif.
Supplier Minta Bayar di Depan, Pasokan Terbatas
Selain kenaikan harga, pengembang kini juga menghadapi perubahan pola bisnis dari pemasok material. Sejumlah supplier mewajibkan pembayaran di muka sebelum barang dikirim, terutama untuk material yang permintaannya tinggi. Fenomena ini juga diangkat dalam analisis terkait rantai pasok properti yang porak-poranda.
“Kenaikan material. Sudah gitu ada beberapa material harus bayar di depan baru kemudian dikirim. Kalau material alam pasti di depan dulu sekarang. Karena rebutan,” kata Deddy.
Kondisi ini memperpanjang rantai kas pengembang yang sudah tertekan. Modal kerja yang biasanya bisa diatur secara bertahap, kini harus dikeluarkan lebih awal untuk mengamankan pasokan bahan bangunan.
Penjualan Rumah Masih Stagnan
Paradoksnya, meski biaya pembangunan melonjak, pasar properti residensial belum menunjukkan pemulihan berarti. Penjualan rumah masih stagnan dibandingkan tahun lalu karena daya beli masyarakat belum pulih sepenuhnya.
“Penjualan hampir sama seperti tahun lalu, belum ada peningkatan signifikan,” ujar Deddy.
Kondisi ini menciptakan tekanan ganda bagi pengembang: biaya produksi naik dari sisi supply, sementara permintaan dari sisi demand belum bergeming. Pengembang terpaksa menyerap kenaikan biaya tanpa bisa meneruskannya sepenuhnya ke konsumen karena daya beli yang masih lemah.
Dampak Rupiah Rp17.500 ke Biaya Hunian
Data Refinitiv mencatat rupiah ditutup melemah 0,49 persen ke posisi Rp17.490 per dolar AS pada penutupan perdagangan Selasa (12/5/2026). Sepanjang sesi, rupiah bahkan sempat menyentuh level terlemah intraday di Rp17.525 per dolar AS, sekaligus menjadi rekor terendah baru sepanjang sejarah.
Pelemahan ini memiliki implikasi luas. Analisis terkait dolar tembus Rp17.500 dan BBM naik menunjukkan bahwa harga hunian berpotensi terkerek naik. Pengembang menghadapi dilema: menahan harga dan merugi, atau meneruskan kenaikan biaya dan berisiko kehilangan konsumen.
Situasi ini menjadi peringatan bagi calon pembeli rumah bahwa harga properti di tahun 2026 tidak akan tetap statis. Tekanan inflasi global, fluktuasi nilai tukar, dan kenaikan biaya energi secara bersamaan menciptakan potensi lonjakan harga hunian yang perlu diantisipasi sejak dini.
